Sprawa rozliczeń wody w budynkach wielolokalowych zawsze jest tematem gorącym, ostatnio oparła się aż o Sejm. Posłanka Beata Małecka-Libera złożyła interpelację poselską do Ministra Infrastruktury, w której zapytuje o przejrzystość rozliczeń stosowanych w spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności w odniesieniu do mieszkańców będących właścicielami mieszkań w zasobach spółdzielczych, a niebędących członkami spółdzielni.
Z odpowiedzi sekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury wynika, że spółdzielnie prawidłowo interpretują prawo doliczając do zużycia wody wskazywanego przez liczniki w mieszkaniach, dodatkową opłatę na pokrycie tzw. różnicy wskazań pomiędzy wodomierzem głównym na budynku, a sumą wskazań wodomierzy mieszkaniowych we wszystkich lokalach w tym budynku.
Poniżej zamieszczamy pełny tekst interpelacji oraz odpowiedzi na nią opublikowany na stronach sejmowych. Odpowiedź pana sekretarza stanu porusz nieco szerszy zakres spraw niż tylko samych rozliczeń wody, dlatego w szczególności prosimy o zwrócenie uwagi na pierwszy punkt odpowiedzi.
Interpelacja nr 24428 do ministra infrastruktury
w sprawie zasad rozliczania zużycia wody przez właścicieli mieszkań niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowych
Szanowny Panie Ministrze! Obserwacja obrotu gospodarczego w zakresie wewnętrznych rozliczeń za wodę pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a właścicielami mieszkań niebędących jej członkami prowadzi do uzasadnionej troski o transparentność oraz sprawiedliwość norm prawnych obecnie obowiązujących.
Zgodnie z przepisami prawa, ściślej, z art. 26 ust. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2001 r. Nr 72, poz. 747), spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań wodomierza głównego a sumy wskazań wodomierzy indywidualnych zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.
W praktyce nigdy nie jest tak, aby wskazania wodomierza głównego odpowiadały wskazaniom wszystkich wodomierzy indywidualnych zainstalowanych w danym budynku. Wynika to z różnych przyczyn, np. z niskiej klasy metrologicznej liczników, nieposiadania przez wszystkich lokatorów liczników indywidualnych etc.
Tak powstałą różnicą obciążani są wszyscy mieszkańcy budynku lokalowego w sposób przyjęty w regulaminie spółdzielni. Najczęściej odbywa się to tak, że suma wskazań wodomierzy indywidualnych powiększana jest przez spółdzielnie o tzw. sumę ryczałtów, przez którą powinno się rozumieć - zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody - przeciętne zużycie wody na mieszkańca gospodarstwa domowego, a następnie różnica pomiędzy tak powstałą wartością a wskazaniem wodomierza głównego stanowi dodatkowy koszt rozłożony proporcjonalnie na lokatorów.
Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przy czym obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
Niestety, jeśli chodzi o uprawnienia właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, to są one daleko bardziej ograniczone w stosunku do członków tejże oraz rażąco niewspółmierne w stosunku do obowiązków, jakie ustawa na nich nakłada. Ustawodawca, obciążając wszystkich lokatorów jednakowym obowiązkiem ponoszenia kosztów za dostarczanie wody, nie pozwala jednocześnie tym niebędącym członkami spółdzielni na wgląd do dokumentacji dotyczącej faktycznego zużycia wody w budynku. Jedynym i zdecydowanie niewystarczającym prawem, jakie przysługuje w tej mierze zainteresowanym, jest prawo do zaskarżenia przepisów wewnętrznych, np. uchwały do sądu.
W pełni uzasadnione są obawy wypowiadane przez obywateli, że za sumę ryczałtów mogą zostać przyjęte wartości, które odbiegają od tych, które powinny być ustalone zgodnie z cytowanym rozporządzeniem. Skoro bowiem nie ma przejrzystości w tym zakresie, np. nie można uzyskać od spółdzielni informacji o ilości mieszkańców nieposiadających wodomierzy indywidualnych, powstaje dosyć poważne ryzyko nadużyć ze strony właściciela budynku.
W moim przekonaniu nie ma żadnych przeszkód ku temu, aby wprowadzić zmianę przepisów, mocą której właścicielom mieszkań niebędących członkami spółdzielni zostaną przyznane takie same prawa, jak jej członkom. Co więcej, wydaje się, że z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości praw obywateli takie rozwiązanie jest ze wszech miar konieczne i uzasadnione. Dodatkowo taka zmiana wpłynie zdecydowanie korzystnie na transparentność gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowych.
Mając na uwadze powyższe, uprzejmie proszę o przedstawienie, jakie jest stanowisko ministra w tej materii.
Z wyrazami szacunku
Poseł Beata Małecka-Libera
Dąbrowa Górnicza, dnia 27 października 2011 r.
Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra - na interpelację nr 24428
w sprawie zasad rozliczania zużycia wody przez właścicieli mieszkań niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowych
Szanowna Pani Marszałek! Odpowiadając na interpelację pani poseł Beaty Małeckiej-Libery, nr SPS-023-24428/11, w sprawie zasad rozliczania zużycia wody przez właścicieli mieszkań niebędących członkami spóldzielni mieszkaniowej, uprzejmie informuję, co następuje.
1. Warunki i zasady rozliczeń za wodę dostarczaną do lokalu regulują przepisy ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 855, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 27 ust. 1 tej ustawy, ilość wody dostarczanej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego. Oznacza to, iż rozliczenie dostarczonej do budynku wody następuje na podstawie wskazań wodomierza głównego zainstalowanego w budynku. Winno to być rozliczone przez zarządcę budynku na wszystkie lokale, a zatem wskazania wodomierzy lokalowych nie mogą być jedyną podstawą obciążania za wodę osób korzystających z lokali.
Sposób rozliczenia zużytej wody ustala we własnym zakresie zarządca nieruchomości. Potwierdza to zapis art. 26 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku lub budynków wielolokalowych, to jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
W przypadku opomiarowania wszystkich lokali w budynku różnica powstała między wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań lokalowych winna być podzielona między wszystkich użytkowników lokali. Przyczyną powstania tej różnicy są dopuszczalne przepisami błędy przyrządów pomiarowych, nierejestrowane przecieki, brak jednoczesności dokonywania odczytów itp.
Ponadto art. 26 ust. 3 ww. ustawy stanowi, iż to zarządca budynku dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża się użytkowników lokali, np. w proporcji do zużycia wody w poszczególnych lokalach.
Należy podkreślić, że ww. ustawa ma charakter uniwersalny i odnosi się do wszystkich budynków wielolokalowych, w tym znajdujących się w zasobach komunalnych, zakładowych, wspólnot mieszkaniowych oraz stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni mieszkaniowych.
2. Na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), dalej: u.s.m., właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, ale tylko tych, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Obowiązki te, z zastrzeżeniem art. 5 u.s.m., właściciele lokali wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, tj. na zasadach określonych w statucie każdej spółdzielni.
Stosownie do art. 5 ust. 1 u.s.m., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, bez względu na to, czy są oni, czy też nie, członkami spółdzielni.
Z art. 5 ust. 2 u.s.m. wynika natomiast ustawowe prawo członków spółdzielni będących zarówno właścicielami lokali, jak i posiadających spółdzielcze prawa do lokali (lokatorskie lub własnościowe) do pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej spółdzielni. Spółdzielnia może je przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Możliwość przeznaczenia przez spółdzielnię pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej na cele wskazane w art. 5 ust. 2 u.s.m., co oznacza pomniejszenie opłat obciążających członków w stosunku do innych osób posiadających prawa do lokali, jest skutkiem regulacji zawartej w art. 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.), na mocy którego majątek spóldzielni stanowi prywatną własność jej członków.
Należy przy tym zaznaczyć, że na mocy art. 23 ust. 2 u.s.m. spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom u.s.m.
Przynależność do spółdzielni jest zatem prawem właściciela lokalu, który w ten sposób - przez organy spółdzielni i przez osobisty udział w walnym zgromadzeniu - wykonuje swoje prawo właściciela do zarządzania nieruchomością wspólną.
Informuję również, że na podstawie art. 4 ust. 64-8 u.s.m. spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni, przedstawić kalkulację wysokości opłat.
Jest również obowiązana zawiadamiać właścicieli o zmianie wysokości opłat co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że ma nastąpić zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności gazu, wody oraz odbioru ścieków, a także odpadów i nieczystości ciekłych. W takim przypadku spółdzielnia ma obowiązek zawiadomienia właścicieli co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości wszystkich opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
Właściciele mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.
3. Na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24? u.s.m. i art. 26 u.s.m.
Zgodnie zaś z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali współwłaściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Na mocy art. 24? ust. 1 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jeżeli natomiast w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni (art. 26 ust. 1 u.s.m.).
Należy podkreślić, że wykorzystanie wskazanych wyżej instrumentów prawnych umożliwiających zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w tym określenie innych niż dotychczasowe zasad rozliczeń finansowych, zależy wyłącznie od woli właścicieli lokali.
4. Ponadto informuję, że kwestia nowego określenia praw i obowiązków właścicieli lokali była przedmiotem regulacji zawartych m.in. w poselskim projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 3494) procedowanym przez posłów VI kadencji Sejmu. W szczególności autorzy projektu proponowali m.in. przyjęcie regulacji przewidującej obligatoryjne członkostwo właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej, a także dokonywanie rozliczeń pomiędzy właścicielami a spółdzielnią w umowie uwzględniającej odpowiednio przepisy o podziale spółdzielni - w przypadku podjęcia przez większość właścicieli uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Mając powyższe na uwadze, wyrażam pogląd, że rozważenie propozycji pani poseł dotyczącej przyznania właścicielom lokali takich samych praw jak członkom spółdzielni możliwe będzie w przypadku ewentualnego podjęcia prac legislacyjnych regulujących działalność spółdzielni mieszkaniowych. Od woli posłów zależeć bowiem będzie, czy i jakie propozycje rozwiązań prawnych, w tym m.in. będących dorobkiem Sejmu minionej kadencji obejmującym kilka projektów z tej dziedziny, zostaną uwzględnione, czy też zaproponowane zostaną nowe regulacje prawne.
Z poważaniem
Sekretarz stanu
Tadeusz Jarmuziewicz
Warszawa, dnia 1 grudnia 2011 r.
źródło: sejm.gov.pl